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Housing Loan Q&A 住宅ローンQ&A

気になるけど、
気軽に聞けない?
住宅ローン Q&A

住宅購入の資金計画について「住宅ローン」を中心に、Q&A形式で解説しております。
なお「月々の返済希望額からいくら位の物件が買えるか?」をお知りになりたい方は、
ぜひお気軽に、こちらの「Q7.専用お問い合わせフォーム」をご利用下さい。
無料にて試算致します。

▼ よくあるご質問
(※項目クリックでアンサーが開きます)

Q1. どんな人でも住宅ローンは組めますか?

A1.

まず住宅ローンが組めるかどうかが問題となります。

会社員・サラリーマン・母子家庭でも源泉徴収表の出る方

  • 一般に勤続年数は1年以上必要ですが、銀行によっては6ヶ月以上勤務でというところもあります。
    ※月給を平均して、12ヶ月分で計算(それを見込み年収と呼びます)でローンを組むやり方もあります。
  • 一般に税込み年収は200万円以上必要ですが、銀行によっては100万円以上という所もあります。
  • 母子家庭の方でも、上記と同じく源泉徴収など、年収が証明できればローンは組めます。

契約社員・派遣社員で源泉徴収表の出る方

  • 一般に契約元、派遣元の会社に勤続年数が3年以上あればOKですが、銀行によっては1年以上でOKという所や、派遣先にも3年以上、という要件が加わるところもあります。
  • 税込年収については、一般の会社員・サラリーマンと同様です。

自営業者・職人で確定申告をしている方

  • 同じ仕事を3年間継続して行い、基本的に確定申告書の控えを3年分提出できる事が必要です。但し前職が同一職業であるなどの場合は3年以下でも申し込めるなどの特例条件もございます。
  • 年収は確定申告書の控えに記載してある、「収入金額」欄ではなく「所得金額」欄の合計を基準にして、3年分の平均を出したものが基準年収となります。最低年収は会社員・サラリーマンと同様に考えます。

会社経営者・会社役員の方

  • 有限会社・株式会社の経営者・役員の場合も、もちろん住宅ローンを組む事ができます。通常は給与所得者として源泉徴収票が出ていることが多いと思われますが、このケースでは、さらに、会社の「決算書」(税務申告の控え)3期分が必要となります。
  • 3期分の会社決算の内容は基本的には黒字決算となっている事が必要ですが、赤字決算でも、債務超過がない等、ケースバイケースで住宅ローンが可能となります。

パートタイマー又はアルバイトの方

  • 基本的に、年収に合わせて住宅ローンを組み立てます。もちろん、借入条件はありますので、予めご相談を必要としています。
  • また、奥様がご主人の住宅ローン補助をするためにパート収入のある場合はご主人年収の一部に合算出来る場合があります。

主婦の方

  • 既婚の主婦でも、お勤めをしていて上記の条件を満たせば、住宅ローンを組むことは可能です。但し、基本的にはご主人が連帯保証人となる場合があります。
  • ご主人が、勤続年数、年収、年齢等の基準を満たさない場合には、主婦の方が単独(主債務)で住宅ローンを組める場合もあります。

年齢が満65才の方

  • 住宅ローンの申込年齢の上限は、一般的には65才未満ですが、銀行によっては70才未満でも可能です。
  • 但し、この場合でも勤続年数や年収の基準を満たしていることは必要ですし、年齢に応じて借入年数は短くなりますので、注意が必要です。ちなみに、完済年齢は、各銀行により、75才まで、又は80才までです。

個人信用情報に問題のある方

  • 過去にローンやクレジットカード等の取引において、返済の遅延、延滞等の理由により、個人信用情報に問題があるとされた方は、基本的に住宅ローンが難しいです。ただし、当社では数々のケースに対応して参りましたので、借りられる可能性が無いわけではありません。
  • この点についてご不安のある方は、どうぞお早めに弊社の住宅ローン担当アドバイザーまでご連絡・ご相談下さいませ。

また、全国銀行協会全国銀行個人信用情報センターや(株)シー・アイ・シー等の個人信用情報開示サービスを利用して問題があるか否かを確認することができます。

Q2. 住宅ローンはいくらまで組めますか?:ローンシミュレーションのご案内その1(借入・住み替え)

A2.

1.で住宅ローンが組めるとなった場合、いくらまで融資を受ける事が可能でしょうか。住宅ローンの融資の上限(融資限度額)は、以下の5つの項目によって変わってきます。

  1. ご年収
  2. 借入年数
  3. お勤め先の会社内容 (決済内容などは見ません)
  4. 現在お支払い中のローン(車のローン、その他)の月々返済額の合計
  5. 住宅ローン金利(審査基準金利から算出されるお借入限度額)

当社ではお客様にご安心いただけますよう、各銀行様のローンシミュレーターのご活用をおすすめしております。(※リンク先は外部サイトになります。別窓で開きます。)

Q3. 諸費用には内訳としてどのようなものがありますか?

A3.

不動産購入の場合にかかる諸費用を個別にご説明しましょう。

1)仲介手数料

媒介で物件を購入する場合に不動産会社(紹介業者)に支払う手数料です。一般に、400万円を超える物件を購入する場合、(物件価格×3%+6万円)×消費税 となります。

2)登記費用

登記費用の中には、以下の登記を行う司法書士の手数料が含まれます。

  • 所有権を移転する際の登記費用(登録免許税という税金です)。
  • 住宅ローン借入の際に設定される抵当権設定の為の登記費用。

所有権移転のための登記費用は、物件の評価額(固定資産税台帳の評価額)を基準として、現行法では、土地・・・評価額×1%、建物・・・評価額×2%という税率で計算されます。(但し、建物の登記費用は居住目的で取得する場合、木造では築20年以内、鉄筋では築25年以内で、かつ床面積が50m2以上の場合には0.3%に減税されます。)

抵当権設定のための登記費用は被担保債権額(住宅ローンの借入れ額)を基準として、現行法では、借入れ額 ×0.4%という税率で計算されます。(但し、この場合も、上記の要件のもと、0.1%に減税されます。)

司法書士の手数料は、個々の書士によって、まちまちですが、1件の取引について、10万円~15万円が、相場といったところでしょうか。

3)保証料

住宅ローンの借入においては、原則として保証人がいらないかわりに、銀行指定の保証会社が、住宅ローン債務者(借入をする人のことです)の保証に入るシステムがとられています。保証料はこのためにかかる費用です。

一般に都市銀行では、住宅ローンの借入期間すなわち、保証期間に応じて、借入金額に0.8%(10年ローンの場合)から、2.06%(35年ローンの場合)をかけた金額の保証料がかかります。

この借り入れる際に一括で支払う方法の他に、毎月の支払額に上乗せして、分割で支払う方法もあります。

しかし、いわゆる公的な融資(フラット35等)を利用する場合には、基本的に保証料は発生しません。

4)火災保険料

住宅ローンにおいては、土地とともに建物にも抵当権が設定されているため、建物に対する火災保険の加入が義務づけられています。この場合の火災保険料は、建物の価値や耐火構造及び保険期間(一般には住宅ローンの借入期間)によって異なります。支払いは、住宅ローン借入時に保険期間内、かけ捨て一括払いという方法がとられています。

金額的には大ざっぱに言って、木造の場合、40万円~60万円、鉄筋の場合は燃えにくいので、10万~20 万といったところでしょうか。

5)契約書に貼付する印紙税

印紙税法によって不動産の売買契約書、請負契約書(建物の新築、リフォーム等の請負契約を結ぶ場合)、及び住宅ローンにおける金銭消費貸借契約(銀行からお金を借りる契約)の契約書には、それぞれ収入印紙を貼ることが義務づけられています。

売買契約書、請負契約書においては、現行法では、物件価格が1,000万円超から5,000万円以下の場合、15,000円の印紙代がかかります。

金銭消費貸借契約書においては、現行法では、借入金額が1,000万円超から5,000万円以下の場合、 20,000円の印紙代がかかります。

6)銀行に支払う事務手数料

金融機関によっては、住宅ローンに伴う事務手数料として、都市銀行では31,500円、信用金庫では 52,500円というように一定の手数料がかかります。

7)不動産会社に支払う事務手数料(ローン取組費)

不動産の取引では、物件を買手に紹介する不動産会社が、売買契約にひき続き、住宅ローンをあっせん、取り次ぎをする取引慣行となっています。

この場合、不動産会社は、ローンあっせんのための事務手数料(ローン取組費)を買主より徴収するのが一般的です。金額は各社により5万円~15万円位となっています。

8)固定資産税・都市計画税

不動産を所有すると地方税として、各市区町村によって、固定資産税、都市計画税が徴収されます。税額は物件の評価額(固定資産税評価台帳に基づく評価額)に各市区町村ごとに定めた税率をかけて計算されます。

注意すべきは、この固定資産税、都市計画税は、その年の1月1日の所有者に、その年の1年分が課税される、という点です。従って、年の途中で不動産の売買が行われた場合には、現実の引渡日を境として、買主から売主へ年間税額の日割清算金を支払い、公平をはかる、というのが取引慣行となっています。

9)不動産取得税

不動産を取得したときにかかる地方税(都・県税)です。税額は物件の評価額(固定資産税評価台帳に基づく評価額)を基準として、現行法では、以下のように計算されます。

  • 土地・・・評価額×1/2×3%
  • 建物・・・評価額×3%

※但し、個人が自己の居住用として、不動産を取得する場合には、一定の要件のもとで減税が認められています。

Q4. 頭金が少ないのですが、住宅ローンは組めますか?

A4.

結論からお話しますと、OKです。よく「頭金0円でも家が買える」という広告も目にします。これは最近、各金融機関において、物件価格の100%、また110%まで融資をするという金融商品が増えているためと思われます。

また住宅購入には、前述のように、物件価格の他に、諸費用も必要となりますが、金融機関(銀行)によっては、この諸費用分まで上乗せをして融資をする、という金融商品(諸費用ローン)もあります。

かなり昔の以前までは、頭金は基本的に物件価格の20%が必要で、諸費用もこれとは別に用意しなければならない、というのが一般的でした。従って現在では、少ない自己資金で全額ローンを組んで自宅を持つことが可能となり、多くのお客様に購入の機会が広がった、とも言えるでしょう。

しかしながら、まったく自己資金が無い場合には、住宅ローンは通るとしても実際に購入物件の売買契約を結ぶ際に、売主に支払う手付金(不動産の売買契約では必ず必要となります)をどうするか、という問題が出てきますので、注意が必要です。

Q5. 月々やボーナス時の返済はいくらになりますか?:ローンシミュレーションのご案内その2(返済)

A5.

いくら借りるか、何年ローンにするかで月々の住宅ローンの返済額は変わってきます。こうした計算には、各銀行様のシミュレーターを活用して概算を知ることができます。(※リンク先は外部サイトになります。別窓で開きます。)

Q6. 繰上げ返済について教えて下さい。

A6.

繰上げ返済とは住宅ローンの返済期間中に、当初定めた月々やボーナスの支払いとは別に、手元の資金を利用して、住宅ローンを多めに返済する(前払いする)ことを言います。

通常の返済は住宅ローンの元金と利息の両方にあてられますが、繰上げ返済は全額が元金に当てられ、住宅ローン借入額(元金)がダイレクトに減るため、繰上げ返済した分の金利も支払う必要がなくなります。従って、繰上げ返済は住宅ローンを軽減する有効な手段といえます。

繰上げ返済には次の2つの種類があります。

期間短縮型 毎月の返済額を変えずに、繰上げ返済した分、返済期間を短縮する方法
返済額軽減型 返済期間はそのままで、繰上げ返済によって元金を減らした分、毎月の返済額を減らす方法

どちらを選択するかは自由ですが、毎月のローン返済額を少しでも減らしたい人には「返済額軽減型」が向いている、といえるでしょう。しかし、「期間短縮型」を選んだほうが、短縮した期間にかかる利息を支払う必要がなくなる分、総支払額という点でははるかに有利です。

手続きは、繰上げ返済額と印鑑と手数料(5,250円や3,150円等)を持って金融機関の窓口へ行くだけです。(フラット35の場合は、前月までに申込みをしたり、1回の繰上げ返済あたり100万円以上といった条件があります。)

いずれにしても繰上げ返済は、可能な限り、大いに利用したいものです。

Q7. 返済希望額をもとにすると、いくら位の物件が買えますか?:専用お問い合わせフォームのご案内

A7.

住宅購入を考える場合、家計を考慮に入れると、返済希望額は最も大切な要素のひとつです。つまり、月々の返済希望額から、いくら位の物件を購入すればよいかを考えてみることもできるわけです。

下記項目について、問い合わせフォームにてお知らせいただけますと、概算ではありますが、当社にて試算するサービスを行っております。ぜひご利用下さい。

  1. 月々の返済ご希望額
  2. ボーナス返済のご希望額
  3. ご希望の返済期間(年数)  (※最長35年。但し、完済年齢80才まで)
  4. 頭金
  5. ご年収

Q8. 住宅ローンにはどんな種類の商品がありますか?

A8.

住宅ローンの種類には大きく分けて次の3つがあります。

  1. 固定金利型
  2. 固定金利期間選択型
  3. 変動金利型

1)固定金利型

住宅ローンの融資申込又は融資実行時点で、借入当初から完済までの適用金利があらかじめ確定している商品です。元利均等返済の場合、毎月の返済額が変わらず、金利変動リスクが少ないため長期的に家計管理がしやすい、というメリットがあります。

従って将来、金利が上昇して返済額がアップすると返済が困難になりそうな人に向いています。

反面、固定金利型は(2)の固定金利期間選択型や(3)の変動金利型よりも通常、適用金利が高めとなるため、返済額そのものは高くなる、というデメリットがあります。

固定金利型の住宅ローンには、民間金融機関が独自に出している商品の他、「フラット35」などの商品があります。

「フラット35」とは…

民間の金融機関と住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提携して、住宅ローン債権を証券化した(借りる側には、あまり関係ありません)タイプの住宅ローンのことです。

「フラット35」では、通常住宅ローンで必要となる、保証料や繰上返済手数料が不要というメリットがあります。融資額は基本的に物件価格の100%までで、フラット35による諸費用ローンはありません。融資が利用できる住宅に一定の基準(適合証明・・・有料)が設けられていたり、といった制限もあります。また、団体信用生命保険(住宅ローン債務者が死亡した場合、住宅ローンの残債についておりる保険)加入時に、別途費用がかかります。

2)固定金利期間選択型

当初定めた固定期間(2年、3年、5年、7年、10年・・・など)は、適用金利が固定されますが、期間終了後は、その時点での市場金利をもとに、金融商品を選び直す(但し全期間固定型とすることはできない)商品です。

固定期間中は金利変動によるリスクはありませんが、比較的短期の固定期間を選択した場合には、まだ残りの返済期間が長く、変動金利型と同様に金利変動リスクにさらされるだけでなく、変動金利型のように、5年間は返済額が変わらないとか、金利が大幅に上昇しても返済額については金利改定前の1.25倍までしか上がらない、といったルールもないので注意が必要です。

一般に適用金利は、選択する固定期間が長くなるに従って高くなります。

固定金利期間選択型は固定金利期間終了後の返済額の変動に対応できる人(固定金利期間終了時までに繰上返済資金が入るとか、子供の教育期間が過ぎて、返済額が増えたとしても問題ない)で、全期間までは金利を固定したくないと考える人に向いています。

3)変動金利型

適用される住宅ローン金利が、半年ごとに見直される商品です。その時々の市場金利が適用されるため、お金を貸す側の銀行にとっては金利を固定するよりも金利変動に伴う融資リスクが少なく、従って当初の適用金利は、他の商品と比べて低い傾向にあります。

借りる側にとっては、適用金利が低い分、当初の返済額も低く抑えられますが、絶えず、金利変動によるリスクにさらされることになります。

従って、多くの変動金利型の商品は、適用金利は半年ごとに変わっても、返済額は5年間固定されるというルールを設けています。さらに、5年後に返済額が変更されるとしても、従前の1.25倍まで、というルールを設け、金利の上昇により、返済額が大幅にアップされることに、歯止めをかけています。

しかし、返済額は変わらなくとも、金利の変動に伴い、半年ごとに元金と利息の割合は見直されており、急激に金利が上昇した場合などには、利息額が返済額を超えて、未払利息が発生する場合(毎回の返済額では利息部分の返済さえ間に合わず、逆に元金が増えて行く現象) もあります。

従って、変動金利型では、当初の返済額が少ない分、借りやすく、返しやすい、といった反面、金利の変動によっては元金の返済がなかなか進まないケースもある、といったリスクがあります。

変動金利型は今後金利が下降すると判断する人や、当初は支払いを低く抑えつつ、金利上昇によるリスクは積極的に繰上返済により回避しようと考える人に向いています。

Q9. 変動金利、固定金利等、どの商品が得ですか?

A9.

8.で述べた金融商品のうち、どの商品を選んだら一番得でしょうか? 「得」イコール住宅ローンにおける総返済額と定義した場合、どうしても変動する市場金利の動向を避けて通ることはできません。

たとえば金利が下がり続ける事がわかっていれば、変動金利型が最も有利ですし、逆に金利が上がり続ける場合には全期間固定金利型が有利な場合も多いでしょう。

しかし、こればかりは長い住宅ローン期間における経済状況の変化と日本銀行の判断にかかる事なので、予測する事は難しい、と言わざるを得ません。

むしろ「得」イコール「ライフプランに見合った返済計画」に合致するもの、と定義すべきではないでしょうか。

例えば当初の返済額と家計との関係はどうか、とか、数年後の繰上返済の可能性及び可能金額はどうか、とか、金利変動リスクに対応するだけの余裕及びその可能性はどうか、あるいは子供の成長と学費がかかる期間と家計との関係、退職金や定期預金など・・・。

要は、各金利タイプの特色をよく理解した上で、最も自分に合う金融商品はどれか、という事を「考えてみる」事が重要かつ「得」と言えるのではないでしょうか。

住宅購入が決定すると、住宅ローンの申込み、審査など、話はどんどん進んで行くのが通常です。しかし、住宅ローン商品の決定も大切な住宅購入の一課程です。わからない事は何でも質問して、納得した、無理のない商品を選びたいものです。

Q10. 住宅ローン減税について教えて下さい。

A10.

● 住宅ローン減税、又は住宅ローン控除(住宅取得控除)とは…

正式な名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。

住宅(一定の要件あり)購入(又は新築・増改築)にあたり、住宅ローンを借入れた場合、その年末残高に一定の%(控除率)をかけた金額が、本来その人が支払うべき年間の取得税額(年収や家族構成によって異なります)から一定の期間(控除期間)だけ控除される(差し引かれる)制度をいいます。

従って所得税が会社の年末調整によって自動的に源泉徴収(給与から天引き)された場合には、住宅を購入した (入居した)翌年に確定申告を行うことによって還付される(戻ってくる)ことになります。 もし、所得税から控除しきれない場合には、上限を136,500円として個人住民税から控除されます。

但し、本来支払うべき所得税額や個人住民税額を超えて戻ってくることはありません。

● 住宅ローン減税(控除)の適用要件

  • 合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 家屋の床面積が50m2以上で、その1/2以上が自己の居住用であること
  • 取得の日から6ヶ月以内に入居し、12月31日まで引き続き居住していること
  • 借入金は金融機関等からのもので、返済期間が10年以上であること

● 控除額と控除期間

控除額は、年末の住宅ローン残高に一定の控除率をかけたものとなります。但し、入居年により、控除の対象となる年末住宅ローン残高の上限や控除率が異なるので注意が必要です。また、還付される金額は、実際の所得税額までの金額となります。

平成19年入居分からは、国から地方自治体への税源移譲に伴い、所得税の金額が引き下げられたため、住宅ローン控除においては各年の控除率を引き下げた上で、控除期間を15年とする制度が設けられましたが、平成21年度より10年のみに戻っています。

▼ 住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

居住の用に供した年 控除期間 各年の控除額の計算(控除限度額)
平成26年4月1日から
平成31年6月30日まで
10年 1~10年目年末残高等×1%
(40万円)
(注)上記の控除限度額は、住宅の取得等が特定取得に該当する場合であり、それ以外の場合の控除限度額は20万円である。

※「特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等(消費税額及び地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。)が、8%又は10%の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。以下同じです。

※住宅ローン減税は、平成31年6月30日までの入居者を対象とする期間限定の措置です。

● 住宅ローン減税(控除)額の計算

例)サラリーマンAさんの場合

  • 年収680万円
  • 妻(無職)と、子供2人(5歳と3歳とします)の4人家族
  • 平成27年の所得税額(源泉徴収税額) 14.8万円
  • 平成28年入居
  • 年末の借入残高 3,500万円
  • 平成28年度の個人住民税 28万円

○控除期間が10年の場合、初年度控除額

  • 3,500万円×1%=35万円→源泉徴収税額が上限なので14.8万円
  • 個人住民税の内、上限金額の136,500円が戻ってくるので、
  • 148,000円+136,500=284,500円

(※個人住民税及び所得税は、ご家族の年齢等によっても変わりますので参考数値です)

● 住宅ローン減税(控除)を受けるための確定申告手続き

住宅ローン減税(控除)を受けるためには、住所地の税務署に対し、所得税の確定申告を行う必要があります。

ただし、給与取得者は、初年度のみ確定申告が必要で、2年目以降は、年末調整で控除を受けることができます。

注意すべきは、住宅を購入して入居したにもかかわらず、申告を怠ってしまった場合です。この場合には、本来受けられる控除期間から申告するまで経過している年数分、控除が受けられなくなってしまいます。住宅を取得した翌年(2月16日~3月15日)は、忘れずに確定申告をするようにして下さい。

※住宅ローン減税(控除)の確定申告に必要な書類は以下のとおりです。

  • 源泉徴収票(最新のもの)
  • 住民票(住所変更した日付の分かるもの)
  • 金融機関から発行される残高証明
  • 売買契約書のコピー(印紙貼付のもの)
  • 土地、建物の(私道持分がある場合にはそれも)登記簿謄本(・・・法務局で取得できます。全部事項証明書ともいいます。)
  • 印鑑(実印でなくても結構です)
  • 還付を希望する金融機関の通帳(口座番号等が分かれば結構です)

Q11. 住宅ローンアドバイザーについて

A11.

「住宅ローンアドバイザー」は「財団法人住宅金融普及協会」の行う養成講座を受講し認定試験に合格し登録された者をいいます。

ここ数年、住宅ローン商品は急速に多様化が進み、住宅購入者の側から見ると「どのタイプの住宅ローンが自分に一番適しているか」を判断することは非常に難しい状況となっています。

住宅ローンアドバイザー制度はこのような状況の中で、求められている「消費者保護や説明責任を果たし、適切かつ正確な住宅ローンの商品知識や情報を伝えることのできる人材」の育成を目指して創設された制度です。又、その運営にあたっては、公正性、信頼性を確保する観点から、各界有識者によって構成する「住宅金融普及協会住宅ローンアドバイザー運営委員会」を設置し、運営に関しての様々な提言・助言等を受けています。

財団法人住宅金融普及協会

住宅金融等に関する総合的な調査研究及び情報提供、並びに住宅の審査等を実施することにより、国民の住生活向上及び住宅問題解決に寄与することを目的に設置された財務省所管の公益法人。

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